Guide du Paradis

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Dans ce guide, nous essaierons de couvrir toutes les informations dont vous aurez besoin pour acheter une maison en République dominicaine. Nous vous fournirons les informations juridiques dont vous avez besoin pour comprendre les règles et les procédures concernant l'achat d'un terrain, d'une maison ou d'une villa, ou d'un condo en République dominicaine. Nous nous sommes associés à un prestigieux cabinet d'avocats dominicain pour vous donner les informations les plus récentes.

Sujets clés :

Pas de taxe foncière lorsque votre propriété appartient à une société

L'achat ici est facile. Il n'y a pas de taxe foncière lorsque votre propriété appartient à une société.

Importation unique de conteneurs lors de la demande de statut de résident

Chaque personne est autorisée à importer une seule fois des biens personnels en franchise d'impôt. Vous pouvez envoyer un conteneur de 40 pieds rempli de tous les meubles et/ou véhicules que vous souhaitez utiliser en République dominicaine. Vous n'êtes autorisé à le faire qu'une seule fois en franchise d'impôt. C'est une énorme économie pour vous car la taxe d'importation est le principal revenu de l'île.

Tous les titres fonciers nécessitent un Deslinde, qui est un relevé GPS du terrain

La République dominicaine exige un relevé foncier GPS sur tous les titres fonciers pour s'assurer que votre titre foncier est précis à 100 %. Cette loi élimine tout problème ou confusion dans le registre foncier quant aux limites et divisions de la propriété.

Hypothèques et taux d'intérêt

Des hypothèques sont disponibles et le taux d'intérêt est déterminé en fonction du montant des capitaux propres dans votre acompte.
Les hypothèques ne sont disponibles que sur les propriétés exclusives de DRListings.com. Contactez l'un de nos agents dès aujourd'hui pour plus d'informations.

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Acheter un bien immobilier en République dominicaine par
Guzmán Ariza, avocats
Avec l'aimable autorisation de Guzman Ariza. www.drlawyer.com


ALERTE IMMOBILIÈRE :

Introduction

Les transactions immobilières en République dominicaine sont régies par la loi sur le registre foncier n° 108-05 et son règlement, en vigueur depuis le 4 avril 2007. La propriété d'un bien est documentée par des « certificats de titre » délivrés par les bureaux du registre des titres.

Étapes d'une transaction immobilière

Étapes préliminaires : Les achats immobiliers en République dominicaine ne suivent généralement pas le modèle nord-américain d'une offre écrite soumise par l'acheteur au vendeur, suivie de l'acceptation écrite du vendeur. Au lieu de cela, après qu'un accord verbal ait été conclu par l'acheteur et le vendeur sur le prix, une promesse de vente contraignante est préparée par un avocat (soliciteur) ou un notaire public, qui est signée par les deux parties. (Les notaires en République dominicaine doivent être titulaires d'un diplôme en droit.)

En raison de certaines particularités du droit immobilier dominicain, il est recommandé à l'acheteur potentiel de retenir les services d'un avocat immobilier (soliciteur) avant de signer des documents ou de verser un acompte. Selon les souhaits des parties, l'avocat (soliciteur) peut procéder d'abord à la vérification diligente, avant de préparer la promesse de vente, ou alternativement, préparer d'abord la promesse de vente, en conditionnant l'achat aux résultats de la vérification diligente à effectuer dans un délai spécifié.

Promesse de vente : Il s'agit d'un document formel, contraignant pour les deux parties, et signé par elles en présence d'un notaire public. D'un point de vue pratique, il est plus important que l'acte de vente, car il contient généralement une description complète et détaillée de l'ensemble de la transaction jusqu'au moment où le prix d'achat a été intégralement payé et que le bien est prêt à être transféré à l'acheteur. Une promesse de vente bien rédigée doit contenir au moins les dispositions suivantes :

(a) Nom complet et coordonnées des parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit également signer.
(b) Description juridique du bien à acheter.
(c) Prix d'achat et conditions de paiement.
(d) Clause de défaut.
(e) Date de livraison du bien.
(f) Vérification diligente requise ou effectuée.
(g) Déclarations du vendeur et recours en cas de fausse déclaration.
(h) Obligation du vendeur de signer l'acte de vente dès réception du paiement final.

De nombreux avocats (soliciteurs) et notaires en République dominicaine ne protègent pas adéquatement l'acheteur dans la promesse de vente. Parmi les lacunes les plus courantes, on peut citer les suivantes :

(a) L'acheteur est autorisé à payer un pourcentage important du prix de vente sans aucune garantie ni intérêt direct sur le bien. En cas de mauvaise utilisation de ces fonds, les recours de l'acheteur peuvent se limiter à poursuivre le vendeur personnellement. De nombreux acheteurs de condos à Saint-Domingue ont vécu cette expérience au cours des dernières années. En général, le promoteur utilise les fonds des acheteurs, ainsi qu'un prêt bancaire, pour financer la construction. La banque garantit le prêt par une hypothèque sur le bien. Si le promoteur rencontre des difficultés financières ou détourne les fonds, la banque saisit et les acheteurs perdent à la fois leur argent et leur bien.

(b) Les paiements ne sont pas conditionnés à la disponibilité d'un titre clair ou à la progression adéquate de la construction. Les vendeurs peuvent donc exiger le paiement ou mettre l'acheteur en défaut sans remplir leurs propres obligations fondamentales.

(c) Les agents fiduciaires sont rarement utilisés. Le vendeur a donc le contrôle des fonds au fur et à mesure qu'ils sont versés.

Acte de vente (Contrato de Venta) : Il s'agit également d'un document formel contraignant pour les deux parties, et signé par elles en présence d'un notaire public. Il est principalement utilisé dans le but de transférer le bien du vendeur à l'acheteur.

En cas d'achat au comptant, il est plus simple et moins coûteux de passer directement des négociations verbales à la signature d'un Contrato de Venta, au lieu de prendre l'étape préliminaire de la signature d'une promesse de vente.

Détermination et paiement des taxes de transfert et d'enregistrement : L'acte de vente authentifié est déposé au bureau des impôts internes le plus proche où une demande d'évaluation du bien est faite. Le bureau des impôts internes vérifie si le vendeur respecte ses obligations fiscales et choisit un inspecteur pour effectuer l'évaluation. La détermination du montant des taxes à payer peut prendre quelques jours ou quelques semaines, selon la disponibilité de l'inspecteur des biens.

Dépôt au registre des titres : Une fois que le bien a été évalué et que les taxes ont été payées, l'acte de vente et le certificat de titre du vendeur sont déposés, avec la documentation fournie par les impôts internes, au bureau du registre des titres de la juridiction où se trouve le bien.

Certificat de titre : Au bureau du registre des titres, la vente est enregistrée et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. Le bien appartient à l'acheteur à partir du moment où la vente est enregistrée au registre. Le délai de délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques mois selon le bureau du registre des titres où la vente a été enregistrée.

Vérification diligente

De nombreux avocats (soliciteurs) en République dominicaine n'effectuent pas la vérification diligente requise sur les transactions immobilières, se limitant dans de nombreux cas à obtenir une certification sur le statut du bien auprès du bureau du registre des titres. Il arrive souvent que l'agent immobilier et/ou le vendeur fasse pression sur l'acheteur pour une clôture précipitée malgré les conseils d'un conseiller juridique.

Pour commencer la vérification diligente, le vendeur doit fournir à l'acheteur ou à l'avocat les documents suivants :

• Copie du certificat de titre du bien.

• Copie du relevé officiel du bien ou du plan de lotissement. En vertu de la nouvelle loi sur le registre foncier, la vente de biens sans plan approuvé par le gouvernement (deslinde) ne peut être enregistrée au registre, sauf dans les cas suivants : (1) Ventes exécutées avant le 4 avril 2007, qui peuvent être enregistrées pendant une période de deux ans se terminant le 4 avril 2009, et (2) Ventes de l'ensemble du bien exécutées après le 4 avril 2007 (les ventes de portions ne sont pas autorisées), pour une seule fois.

• Copie de sa carte d'identité (Cédula) ou de son passeport et de celui du conjoint, si marié.

• Copie du reçu indiquant le dernier paiement de la taxe foncière (IPI) ou copie du certificat indiquant que le bien est exonéré de la taxe foncière, et certification du bureau des impôts internes indiquant que le vendeur est à jour dans ses obligations fiscales.

Si le vendeur est une société :

• Copie de la documentation de la société, y compris les statuts, l'enregistrement à jour au registre du commerce et la résolution autorisant la vente.
• Certification du bureau des impôts internes indiquant que la société est à jour dans ses obligations fiscales, en particulier l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les actifs.

Si le bien fait partie d'une copropriété :

• Copie de la déclaration de copropriété.
• Copie du règlement de copropriété.
• Copie des plans de construction approuvés.
• Certification de l'administration de la copropriété indiquant que le vendeur est à jour dans ses cotisations de copropriété.
• Copies des procès-verbaux des trois dernières réunions de copropriété.

Si le bien est une maison :

• Copie des plans de construction approuvés.
• Inventaire des meubles, etc.
• Copies des contrats de services publics et des reçus indiquant que le vendeur est à jour.

Une fois la documentation énumérée ci-dessus obtenue, l'avocat doit aborder chaque élément de la liste de contrôle suivante :

Recherche de titre : Une certification doit être obtenue auprès du bureau du registre des titres approprié concernant le statut du bien, indiquant qui est le propriétaire et si des hypothèques, des privilèges ou des charges l'affectent. L'acheteur doit insister pour que son avocat confirme les résultats de la recherche du registraire en examinant les dossiers pertinents au bureau du registre des titres.

Relevé : Un géomètre indépendant doit vérifier que le bien à vendre coïncide avec celui indiqué sur le relevé présenté par le vendeur, sauf lorsque le bien est situé dans un lotissement précédemment inspecté. Des cas se sont produits dans lesquels un acheteur acquiert un titre sur un bien situé à une certaine distance de celui qu'il croit acheter en raison du travail négligent d'un géomètre précédent ou de la fraude du vendeur. Le relevé doit être vérifié même lorsque le vendeur fournit un plan approuvé par le gouvernement.

Inspection des améliorations : Un constructeur ou un architecte qualifié doit examiner toutes les améliorations à vendre (maison, condo) pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état.

Permis : L'avocat doit confirmer que le bien à acheter peut être utilisé aux fins recherchées par l'acheteur. Il existe de nombreuses restrictions légales qui doivent être prises en compte avant d'acheter. Par exemple, la loi 305 de 1968 établit une zone maritime de 60 mètres le long de toute la côte dominicaine, mesurée à partir de la ligne de marée haute vers l'intérieur, ce qui convertit en fait toutes les plages en propriété publique. Aucune construction n'est autorisée dans la zone maritime sans un permis spécial du pouvoir exécutif. De plus, dans les zones touristiques, il existe des restrictions de construction administrées par le ministère du Tourisme.

Possession : L'avocat doit vérifier que le vendeur est en possession du bien. Il faut s'assurer qu'il n'existe aucun droit de squatter de quelque nature que ce soit. Des précautions spéciales doivent être prises avec les biens non clôturés à l'extérieur des lotissements connus. Il est conseillé de les clôturer avant la clôture. S'il y a des locataires sur le bien, l'acheteur doit être informé que le droit dominicain protège les droits d'un locataire et que l'expulsion d'un locataire récalcitrant prend du temps et coûte cher.

Employés : Le vendeur doit verser à tous les employés travaillant sur le bien leur indemnité de départ légale, sinon l'acheteur pourrait se retrouver responsable du paiement plus tard.

Services publics : L'avocat ou l'acheteur doit vérifier que le vendeur n'a pas de factures de services publics en suspens en se renseignant auprès du distributeur d'électricité, des compagnies d'eau, de câble et de téléphone appropriés.

Taxes et dépenses sur les transferts de biens

Les taxes doivent être payées avant de déposer l'achat au bureau du registre des titres. Les taxes et les dépenses sur le transfert de biens immobiliers représentent environ 3,5 % de la valeur du bien évaluée par le gouvernement, comme suit :

• 3 % de taxe de transfert (loi n° 288-04)
• Dépenses mineures telles que le coût du chèque certifié requis pour payer les taxes aux impôts internes, les timbres divers et les pourboires au registre.

Les taxes sont payées en fonction de la valeur marchande du bien telle que déterminée par les autorités fiscales, et non du prix d'achat indiqué dans l'acte de vente.

Les acheteurs qui souhaitent atténuer l'impact des taxes de transfert ont la possibilité d'utiliser une lacune dans la loi qui permet la contribution en nature de biens dans des sociétés sans payer de taxes de transfert. Pour cela, la coopération du vendeur est essentielle.

Taxes foncières

Les biens détenus au nom d'une personne physique sont soumis à une taxe foncière annuelle (« IPI ») de 1 % de la valeur évaluée par le gouvernement au-delà de 5 000 000 RD$, à l'exception des terrains non bâtis ou des fermes en dehors des limites de la ville et des biens dont le propriétaire est âgé de 65 ans ou plus, qui l'a enregistré à son nom depuis plus de 15 ans et qui ne possède aucun autre bien.

Si le bien est détenu par une société, aucune taxe foncière n'est due. Au lieu de cela, la société doit payer une taxe de 1 % sur les actifs de la société. Cependant, tout impôt sur le revenu payé par la société constituera un crédit pour l'impôt sur les actifs, de sorte que si les impôts sur le revenu des sociétés payés sont égaux ou supérieurs aux impôts sur les actifs dus, la société n'aura aucune obligation de payer des impôts sur ses actifs.

Assurance titres

En République dominicaine, comme dans de nombreux pays d'Amérique latine et d'Europe, le gouvernement fournit une assurance titres. L'ancienne loi sur le registre foncier établissait un fonds d'indemnisation avec lequel payer les demandeurs qui, par exemple, en raison d'une erreur du registraire, étaient privés de leur bien. Malheureusement, les fonds collectés ont été utilisés par le gouvernement à d'autres fins.

La loi sur le registre foncier en vigueur depuis le 4 avril 2007 a créé une nouvelle taxe de 2 % sur tous les transferts afin d'établir un fonds d'indemnisation. Il est également possible d'obtenir une assurance titres auprès d'assureurs privés.

Achat de biens immobiliers par des étrangers

Il n'y a aucune restriction pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers en République dominicaine. Auparavant, le décret 2543 du 22 mars 1945 et ses modifications exigeaient que les étrangers obtiennent l'approbation présidentielle préalable, sauf dans certains cas. Le décret 21-98 du 8 janvier 1998 a aboli ce règlement et a établi comme seule exigence que les bureaux du registre des titres conservent un registre, à des fins statistiques, de tous les achats effectués par des étrangers.

Héritage de biens immobiliers par des étrangers

Il n'y a aucune restriction pour les étrangers qui héritent d'un titre de propriété sur des biens immobiliers en République dominicaine. Les droits de succession ont été récemment abaissés à 3 % de la valeur estimée de la succession. Si le bénéficiaire réside en dehors de la République dominicaine, les droits de succession sont soumis à une surtaxe de 50 %, ce qui porte le taux d'imposition à 4,5 %.

L'héritage de biens immobiliers est régi par le droit dominicain qui prévoit l'héritage forcé : une partie de l'héritage doit revenir à certains héritiers de droit. Par exemple, un étranger avec un enfant doit réserver 50 % de la succession à cet enfant malgré l'existence d'un testament ou de la loi de son pays de résidence. Pour éviter l'application des règles d'héritage dominicaines à la succession, il est conseillé aux étrangers de détenir des biens immobiliers indirectement par le biais d'une société de portefeuille.

Agents immobiliers

Les agents immobiliers en République dominicaine ne sont ni agréés ni réglementés par le gouvernement. Il existe actuellement un projet de loi au Congrès qui pourrait réglementer la pratique dans un avenir proche.