Guía al Paraíso

Bienvenido a la Guía al Paraíso de DRListings.com

En esta guía, intentaremos cubrir toda la información que necesitará para comprar una casa en la República Dominicana. Le proporcionaremos la información legal que necesita para comprender las normas y los procedimientos relacionados con la compra de terrenos, una casa o villa, o un condominio en la República Dominicana. Nos hemos asociado con un prestigioso bufete de abogados dominicano para brindarle la información más actualizada.

Temas clave:

No hay impuestos sobre la propiedad cuando su propiedad es propiedad de una corporación

Comprar aquí es fácil. No hay impuestos sobre la propiedad cuando su propiedad es propiedad de una corporación.

Importación única de contenedores al solicitar el estatus de residencia

A cada persona se le permite una importación única de bienes personales libres de impuestos. Puede enviar un contenedor de 40 pies lleno de todos los muebles y/o vehículos que desee utilizar en la República Dominicana. Solo se le permite hacer esto una vez libre de impuestos. Este es un gran ahorro para usted, ya que el impuesto de importación es el principal ingreso de la isla.

Todos los títulos de propiedad requieren Deslinde, que es un levantamiento GPS del terreno

La República Dominicana requiere un levantamiento de terrenos con GPS en todos los títulos de propiedad para garantizar que su título de propiedad sea 100% preciso. Esta ley elimina cualquier problema o confusión en el registro de la propiedad en cuanto a los límites y divisiones de la propiedad.

Hipotecas y Tasas de Interés

Las hipotecas están disponibles y la tasa de interés se determina en función de la cantidad de capital en su pago inicial.
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Compra de Bienes Raíces en la República Dominicana por
Guzmán Ariza, Abogados
Cortesía de Guzmán Ariza. www.drlawyer.com


ALERTA DE BIENES RAÍCES:
 

Introducción

Las transacciones de bienes raíces en la República Dominicana se rigen por la Ley de Registro de la Propiedad No. 108-05 y su Reglamento, vigente desde el 4 de abril de 2007. La propiedad de la propiedad se documenta mediante "Certificados de Título" emitidos por las Oficinas de Registro de Títulos.

Pasos Involucrados en una Transacción de Bienes Raíces

Pasos Preliminares: Las compras de bienes raíces en la República Dominicana no suelen seguir el patrón norteamericano de una oferta escrita presentada por el comprador al vendedor, seguida de la aceptación escrita del vendedor. En cambio, después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo verbal sobre el precio, un abogado (solicitante) o un notario público prepara una Promesa de Venta vinculante que es firmada por ambas partes. (Se requiere que los notarios en la República Dominicana tengan un título en derecho).

Debido a ciertas peculiaridades de la Ley de Bienes Raíces Dominicana, se recomienda que el posible comprador contrate a un abogado (solicitante) de bienes raíces antes de firmar cualquier documento o hacer un depósito. Dependiendo de los deseos de las partes, el abogado (solicitante) puede proceder primero con la debida diligencia, antes de preparar la Promesa de Venta, o alternativamente, preparar primero la Promesa de Venta, condicionando la compra a los resultados de la debida diligencia que se realizará en un plazo especificado.

Promesa de Venta: Este es un documento formal, vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Desde un punto de vista práctico, es más importante que la Escritura de Venta, ya que generalmente contiene una descripción completa y detallada de toda la transacción hasta el momento en que el precio de compra se ha pagado en su totalidad y la propiedad está lista para ser transferida al comprador. Una Promesa de Venta bien redactada debe contener al menos las siguientes disposiciones:

(a) Nombre completo y datos de las partes. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe firmar.
(b) Descripción legal de la propiedad a comprar.
(c) Precio de compra y condiciones de pago.
(d) Cláusula de incumplimiento.
(e) Fecha de entrega de la propiedad.
(f) Debida diligencia requerida o realizada.
(g) Declaraciones del vendedor y recursos en caso de tergiversación.
(h) Obligación del vendedor de firmar la Escritura de Venta al recibir el pago final.

Muchos abogados (solicitantes) y notarios en la República Dominicana no protegen adecuadamente al comprador en la Promesa de Venta. Entre las deficiencias más comunes se encuentran las siguientes:

(a) Se permite al comprador pagar un gran porcentaje del precio de venta sin ninguna garantía o interés directo sobre la propiedad. En caso de uso indebido de estos fondos, los recursos del comprador pueden limitarse a demandar al vendedor personalmente. Muchos compradores de condominios en Santo Domingo han sufrido esta experiencia en los últimos años. Generalmente, el desarrollador utiliza los fondos de los compradores, junto con un préstamo bancario, para financiar la construcción. El banco colateraliza el préstamo con una hipoteca sobre la propiedad. Si el desarrollador tiene dificultades financieras o se apropia indebidamente de los fondos, el banco ejecuta la hipoteca y los compradores pierden tanto su dinero como su propiedad.

(b) Los pagos no están condicionados a la disponibilidad de un título claro o al progreso adecuado de la construcción. Por lo tanto, los vendedores pueden exigir el pago o colocar al comprador en incumplimiento sin cumplir con sus propias obligaciones básicas.

(c) Los agentes de depósito en garantía rara vez se utilizan. Por lo tanto, el vendedor tiene control sobre los fondos a medida que se pagan.

Escritura de Venta (Contrato de Venta): Este es también un documento formal vinculante para ambas partes, y firmado por ellos en presencia de un Notario Público. Se utiliza principalmente con el propósito de transferir la propiedad del vendedor al comprador.

En caso de una compra en efectivo, es más simple y económico pasar directamente de las negociaciones verbales a la firma de un Contrato de Venta, en lugar de tomar el paso preliminar de firmar una Promesa de Venta.

Determinación y Pago de Impuestos de Transferencia y Registro: La Escritura de Venta autenticada se lleva a la Oficina de Impuestos Internos más cercana donde se solicita la tasación de la propiedad. La Oficina de Impuestos Internos verifica si el vendedor cumple con sus obligaciones fiscales y selecciona a un inspector para que realice la tasación. La determinación del monto de los impuestos a pagar puede tomar algunos días o semanas, dependiendo de la disponibilidad del inspector de la propiedad.

Presentación en el Registro de Título: Una vez que la propiedad ha sido tasada y los impuestos pagados, la Escritura de Venta y el Certificado de Título del vendedor se depositan, junto con la documentación proporcionada por Impuestos Internos, en la Oficina de Registro de Títulos para la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.

Certificado de Título: En la Oficina de Registro de Títulos, se registra la venta y se emite un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador. La propiedad pertenece al comprador desde el momento en que se registra la venta en el Registro. El tiempo para la emisión del nuevo Certificado de Título puede variar desde unos pocos días hasta unos pocos meses, dependiendo de la Oficina de Registro de Títulos donde se registró la venta.

Debida Diligencia

Muchos abogados (solicitantes) en la República Dominicana no realizan la debida diligencia requerida en las transacciones de bienes raíces, limitándose en muchos casos a obtener una certificación sobre el estado de la propiedad de la Oficina de Registro de Títulos. A menudo sucede que el agente de bienes raíces y/o el vendedor presionan al comprador para que cierre apresuradamente a pesar del consejo del asesor legal.

Para iniciar la debida diligencia, el vendedor debe proporcionar al comprador o al abogado los siguientes documentos:

• Copia del Certificado de Título de la propiedad.

• Copia del levantamiento oficial de la propiedad o plano de planta. Bajo la nueva Ley de Registro de la Propiedad, la venta de propiedades sin un plano aprobado por el gobierno (deslinde) no puede registrarse en el Registro, excepto en los siguientes casos: (1) Ventas ejecutadas antes del 4 de abril de 2007, que pueden registrarse durante un período de dos años que finaliza el 4 de abril de 2009, y (2) Ventas de toda la propiedad ejecutadas después del 4 de abril de 2007 (no se permiten ventas de porciones), por solo una vez.

• Copia de su tarjeta de identificación (Cédula) o Pasaporte y el de su cónyuge, si está casado.

• Copia del recibo que muestra el último pago del impuesto a la propiedad (IPI) o copia del certificado que indica que la propiedad está exenta del impuesto a la propiedad, y certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra que el vendedor está al día con sus obligaciones fiscales.

Si el vendedor es una corporación:

• Copia de la documentación corporativa, incluidos los estatutos, el registro actualizado en el Registro Mercantil y la resolución que autoriza la venta.
• Certificación de la Oficina de Impuestos Internos que muestra que la corporación está al día con sus obligaciones fiscales, especialmente el Impuesto sobre la Renta y el Impuesto sobre los Activos.

Si la propiedad es parte de un condominio:

• Copia de la declaración del condominio.
• Copia de las regulaciones del condominio.
• Copia de los planos de construcción aprobados.
• Certificación de la administración del condominio que muestra que el vendedor está al día con sus cuotas de condominio.
• Copias de las actas de las últimas tres reuniones del condominio.

Si la propiedad es una casa:

• Copia de los planos de construcción aprobados.
• Inventario de muebles, etc.
• Copias de los contratos de servicios públicos y los recibos que muestran que el vendedor está al día.

Una vez que se obtiene la documentación enumerada anteriormente, el abogado debe abordar cada elemento de la siguiente lista de verificación:

Búsqueda de Título: Se debe obtener una certificación de la Oficina de Registro de Títulos apropiada con respecto al estado de la propiedad, indicando quién es el propietario y si alguna hipoteca, gravamen o carga la afecta. El comprador debe insistir en que su abogado confirme los resultados de la búsqueda del Registrador investigando los archivos pertinentes en la Oficina de Registro de Títulos.

Levantamiento: Un topógrafo independiente debe verificar que la propiedad que se va a vender coincide con la que se muestra en el levantamiento presentado por el vendedor, excepto cuando la propiedad está ubicada en una subdivisión previamente inspeccionada. Han ocurrido casos en los que un comprador adquiere el título de una propiedad a cierta distancia de la que cree estar comprando debido al trabajo descuidado de un topógrafo anterior o al fraude del vendedor. El levantamiento debe verificarse incluso cuando el vendedor proporciona un plano aprobado por el gobierno.

Inspección de Mejoras: Un constructor o arquitecto calificado debe examinar cualquier mejora que se vaya a vender (casa, condominio) para confirmar que los planos presentados son correctos y que las mejoras están en buenas condiciones.

Permisos: El abogado debe confirmar que la propiedad que se va a comprar puede utilizarse para los fines buscados por el comprador. Existen muchas restricciones legales que deben tenerse en cuenta antes de comprar. Por ejemplo, la Ley 305 de 1968 establece una zona marítima de 60 metros a lo largo de toda la costa dominicana, medida desde la marca de la marea alta hacia el interior, lo que en efecto convierte todas las playas en propiedad pública. No se permite la construcción dentro de la zona marítima sin un permiso especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas, existen restricciones de construcción administradas por el Ministerio de Turismo.

Posesión: El abogado debe verificar que el vendedor esté en posesión de la propiedad. Se debe asegurar que no existan derechos de ocupantes ilegales de ningún tipo. Se deben tomar precauciones especiales con las propiedades sin cercas fuera de las subdivisiones conocidas. Es aconsejable cercarlas antes del cierre. Si hay inquilinos en la propiedad, se debe informar al comprador que la ley dominicana protege los derechos de un inquilino y que desalojar a un inquilino recalcitrante lleva mucho tiempo y es costoso.

Empleados: El vendedor debe pagar a cualquier empleado que trabaje en la propiedad su indemnización legal, de lo contrario, el comprador puede encontrarse responsable del pago más adelante.

Servicios Públicos: El abogado o el comprador deben verificar que el vendedor no tenga facturas de servicios públicos pendientes consultando al distribuidor de energía, agua, cable y compañías telefónicas apropiadas.

Impuestos y Gastos en Transferencias de Propiedad

Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Los impuestos y gastos en la transferencia de bienes raíces son aproximadamente el 3.5% del valor tasado por el gobierno de la propiedad, de la siguiente manera:

• 3% Impuesto de Transferencia (Ley # 288-04)
• Gastos menores, como el costo del cheque certificado requerido para pagar los impuestos a Impuestos Internos, sellos diversos y propinas en el Registro.

Los impuestos se pagan en función del valor de mercado de la propiedad según lo determinado por las autoridades fiscales, no sobre el precio de compra indicado en la escritura de venta.

Los compradores que deseen disminuir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de utilizar una laguna en la ley que permite la contribución en especie de la propiedad a las corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para esto, la cooperación del vendedor es esencial.

Impuestos a la Propiedad

Las propiedades mantenidas a nombre de un individuo están sujetas a un impuesto anual a la propiedad ("IPI") del 1% del valor tasado por el gobierno que exceda los RD$5,000,000 pesos, excepto para lotes sin construir o granjas fuera de los límites de la ciudad y propiedades cuyo propietario tenga 65 años o más, que lo haya registrado a su nombre por más de 15 años y no tenga otra propiedad.

Si la propiedad está en manos de una corporación, no se debe ningún impuesto a la propiedad. En cambio, la corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, de modo que si los impuestos sobre la renta corporativa pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos adeudados, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos.

Seguro de Título

En la República Dominicana, como en muchos países latinoamericanos y europeos, el gobierno proporciona seguro de título. La antigua Ley de Registro de la Propiedad estableció un fondo de indemnización con el cual pagar a los reclamantes que, por ejemplo, debido a un error del Registrador, fueron privados de su propiedad. Desafortunadamente, los fondos recaudados fueron utilizados por el gobierno para otros fines.

La Ley de Registro de la Propiedad vigente desde el 4 de abril de 2007 ha creado un nuevo impuesto del 2% sobre todas las transferencias para establecer un fondo de indemnización. También es posible obtener un seguro de título de aseguradoras privadas.

Compra de Bienes Raíces por Extranjeros

No existen restricciones para que los extranjeros compren bienes inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto 2543 del 22 de marzo de 1945 y sus modificaciones requerían que los extranjeros obtuvieran la aprobación presidencial previa, excepto en ciertos casos. El Decreto 21-98 del 8 de enero de 1998 abolió esta regulación y estableció como único requisito que las Oficinas de Registro de Títulos mantengan un registro, con fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.

Herencia de Bienes Raíces por Extranjeros

No existen restricciones para que los extranjeros hereden el título de bienes inmuebles en la República Dominicana. Los impuestos a la herencia se han reducido recientemente al 3% del valor tasado de la herencia. Si el beneficiario reside fuera de la República Dominicana, los impuestos a la herencia están sujetos a un recargo del 50%, lo que eleva la tasa impositiva al 4.5%.

La herencia de bienes raíces se rige por la ley dominicana que prevé la herencia forzosa: parte de la herencia debe ir a ciertos herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservar el 50% de la herencia a ese hijo a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las normas dominicanas de herencia a la herencia, es aconsejable que los extranjeros posean bienes raíces indirectamente a través de una sociedad holding.

Agentes de Bienes Raíces

Los agentes de bienes raíces en la República Dominicana no están autorizados ni regulados por el gobierno. Actualmente hay un proyecto de ley en el Congreso que puede regular la práctica en un futuro próximo.